Pojęcie kredytu hipotecznego
Kredyt hipoteczny - długoterminowy kredyt bankowy, którego zabezpieczeniem jest hipoteka. Udzielany najczęściej na budowę lub zakup nieruchomości.
Kredyt hipoteczny jest kredytem udzielanym pod zastaw prawa własności będącego przedmiotem wpisu do księgi wieczystej. Prawo to może zostać obciążone odpowiednią adnotacją (hipoteką) stanowiącą zabezpieczenie dla wierzyciela, który może przejąć własność nieruchomości, jeśli dłużnik nie wywiąże się terminowo ze swoich zobowiązań.
Kredyty hipoteczne - przeznaczenie:
kredyt na mieszkanie lub dom zakupiony od dewelopera, spółdzielni mieszkaniowej lub osoby prywatnej
kredyt na budowę domu lub mieszkania z deweloperem, spółdzielnią mieszkaniową
kredyt na wykup mieszkania komunalnego lub zakładowego
przekształcenie lokatorskiego lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu w prawo własności
kredyt na wykończenie, remont lub modernizację wybudowanego mieszkania lub domu
kredyt na spłatę kredytu mieszkaniowego w innym banku
kredyt na dokończenie budowy domu lub mieszkania
kredyt na adaptację pomieszczenia niemieszkalnego na cele mieszkalne
zamiana nieruchomości mieszkalnej
Kredyt hipoteczny - kryteria wyboru przez klienta:
- cena,
- dostępność,
- wygoda,
- możliwość złożenia wniosku kredytowego przez Internet.
Koszty pozyskania kredytu:
- Prowizja bankowa
- Ustanowienie hipoteki
- Koszty notarialne
- Założenie księgi wieczystej dla nieruchomości jej nie posiadających lub przy wydzieleniu odrębnego lokalu w nieruchomości
- Ubezpieczenie od zdarzeń losowych z cesją praw z polisy na bank kredytujący (niezbędna w całym okresie kredytowania w odróżnieniu od ubezpieczenia kredytu - tylko do momentu ustanowienia hipoteki)
- Ubezpieczenie na życie z cesją na rzecz Banku (coraz częściej i chętniej stosowane przez banki)
Podział kredytów hipotecznych
1. Ze względu na przeznaczenie kredytu:
- Kredyt hipoteczny - środki przekazywane są na zakup domu, mieszkania własnościowego, spółdzielczego lub innej nieruchomości. Uruchamiany w całości, bank przelewa kwotę kredytu na rachunek sprzedającego (np. dewelopera) na podstawie umow y kupna-sprzedaży.
- Kredyt budowlano-hipoteczny - środki przeznaczone są na budowę domu przez osobę fizyczną, spółdzielnię lub dewelopera. Uruchamiany w całości lub transzach. Przy uruchomieniu w transzach odsetki naliczane są od wykorzystanej kwoty, a nie od całości przyznanej sumy. Do momentu uzyskania pozwolenia na zamieszkanie lub odbioru na podstawie protokołu ze spółdzielni spłacane są tylko odsetki bez kapitału. Do wniosku o kredyt załącza się kosztorys celem późniejszego rozliczenia wydatków na podstawie faktur.
- Pożyczka hipoteczna - środki są przekazywane na dowolny cel (niekoniecznie związany z budową lub zakupem nieruchomości).
2. Ze względu na walutę udzielanego kredytu:
- W walucie krajowej.
- Denominowane - kredyt udzielany jest w walucie krajowej, ale w dniu podpisania umowy jego wartość jest przeliczana na walutę obcą (np. EUR, USD, JPN, CHF) według bieżącego kursu. Harmonogram rat podany jest w walucie obcej. Spłata dokonywana jest w walucie krajowej po przeliczeniu według kursu waluty przypadającym na dzień spłaty. Najkorzystniejszy jest kredyt spłacany na podstawie fixingu (kursu średniego) ze względu na brak różnicy w wartości. Jednak większość kredytów jest przyznawana systemem: udzielenie - suma podzielona przez kurs kupna danego banku, spłata - rata pomnożona przez kurs sprzedaży. Ten system powoduje, iż w momencie udzielenia kredytu mamy wyższą kwotę do spłaty wynikającą z różnicy kursów.
Zabezpieczenia kredytów hipotecznych:
- Docelowe: hipoteka.
- Tymczasowe (do czasu ustanowienia hipoteki):
ubezpieczenie kredytu,
poręczenie według prawa cywilnego,
weksel,
blokada środków na rachunku (np. lokaty),
poręczenie osoby trzeciej, posiadającej zdolność kredytową.
Hipoteka jest formą zabezpieczenia wierzytelności, polegającą na ustanowieniu rzeczowego prawa na nieruchomości dłużnika na rzecz wierzyciela w postaci aktu notarialnego wpisanego do księgi wieczystej – czyli swoistego rodzaju rejestru urzędowego ustalającego stan prawny nieruchomości.
W przypadku nie wywiązania się dłużnika ze zobowiązania wobec wierzyciela, ten ostatni ma prawo do przejęcia nieruchomości (lub jej części) na własność (wyłącznie na drodze egzekucji sądowej). Wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką pociąga za sobą wygaśnięcie hipoteki.
Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, którego zadanie stanowi danie wierzycielowi zabezpieczenia na nieruchomości. Czyli hipoteka obciąża nieruchomość. Hipoteką również można obciążyć niektóre prawa zbywalne prawa rzeczowe przykładem takim może być:
- spółdzielcze prawo do lokalu,
- prawo własności nieruchomości,
- użytkowanie wieczyste,
- prawo do domu jednorodzinnego,
- wierzytelność zabezpieczona hipoteką.
Hipoteka nie jest prawem samodzielnym. Jest ona prawem akcesoryjnym, pozostającym w ścisłym związku z wierzytelnością, którą zabezpiecza. Akcesoryjność hipoteki oznacza, że w zasadzie hipoteka może istnieć tylko o tyle, o ile istnieje prawo zasadnicze, tj. wierzytelność.
Hipoteka może powstawać w trojaki sposób:
a) na podstawie umowy (art.65 ust. o ks. w i h.) - hipoteka umowna.
b) na podstawie orzeczenia sądu lub innego organu (art. 109 ust. o ks. w i h) - hipoteka przymusowa.
c) na podstawie szczególnego przepisu prawa - hipoteka przymusowa
Ubezpieczenie kredytu hipotecznego to pomostowe zabezpieczenie udzielonego przez banki komercyjne kredytu do czasu ustanowienia hipoteki. Zawierane jest w formie umowy portfelowej z bankiem i obejmuje kredyty hipoteczne udzielane osobom fizycznym z przeznaczeniem na nabycie na własne potrzeby mieszkalne:
domu jednorodzinnego,
lokalu mieszkalnego w domu wielorodzinnym,
spółdzielczego prawa własnościowego do lokalu mieszkalnego,
domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
lokatorskiego prawa do lokalu w spółdzielni mieszkaniowej, w celu przekształcenia go na prawo własnościowe.
Poręczenie według prawa cywilnego jest to pisemne oświadczenie Banku do zapłacenia określonej sumy pieniężnej w przypadku niewykonania lub niewłaściwego wykonania, określonych w poręczeniu zobowiązań. Poręczenie może być udzielone zarówno przez osoby prawne, jak i przez osoby fizyczne oraz może obejmować całość zobowiązania dłużnika bądź jego część (np. spłatę jednej raty kredytu).
Weksel jest rodzajem papieru wartościowego, imiennego lub na zlecenie, w którym wystawca weksla albo zobowiązuje się bezwarunkowo, że inna osoba (trasat) dokona na rzecz odbiorcy weksla (remitenta) zapłaty określonej sumy pieniężnej (weksel trasowany), albo sam przyrzeka, że zapłaci sumę wekslową odbiorcy weksla. Wystawca weksla jest więc tutaj głównym dłużnikiem odbiorcy weksla.
Blokada środków na rachunku jest jednym ze sposobów zabezpieczenia dla pokrycia ewentualnego zadłużenia. Bank zostaje upoważniony przez klienta do blokady określonej kwoty środków zgromadzonych na rachunku, aby móc pokryć w wyznaczonym terminie powstałe wierzytelności, bądź aby dokonać konkretnej operacji finansowej.
